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不满意物业服务 业主如何讨公道
发布时间:2015-09-30浏览次数:1230

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业主因为物业公司服务不到位等原因拒绝缴纳物业费,物业公司为讨债便将业主告上法庭。近年来,业主与物业公司之间因物业费纠纷矛盾升级而打官司的越来越多。 呼和浩特市赛罕区法院今年7月份成立了速裁法庭,2个月时间就受理了298件物业官司,占总受理案件的76.3%。然而,法院的判决结果都是业主败诉。对 此,有相当一部分业主表示出疑惑与不满。为啥和物业打官司,业主多败诉?如果物业公司服务不到位,业主应如何讨个公道呢?来听听法官和律师怎么说。

  家住呼和浩特市赛罕区金桥开发区景观花园的郭志军,不久前被小区的前物业公司锦钰物业告上了法庭。同时并案开庭的还有同小区的其他20多户居民。在法庭上, 郭先生及其他居民都做了口头答辩,介绍了物业公司多项服务不到位的情况。然而,法院的判决是业主们败诉,需要支付物业费。

  与郭志军一样,这个小区相继有几百户居民被已“请”出小区的这家物业公司告上了法庭,之后大家相互联系一了解,都被判了败诉。

  “物业服务差是所有小区居民的共识,难道物业公司不服务或服务不到位我们都要无条件交费吗?我们觉得这很不公平!”收到判决通知的郭志军等小区居民既不解又气愤,居民们觉得这物业费交的冤枉。

  对 此,内蒙古东日律师事务所律师李玉青说,依据物业管理协议,业主如果觉得物业的某项服务很差,可以采取拍照、拍视频、请公证处进行公证、或寻找证人等来为 自己维权,进而起诉物业公司,要求对方承担违约责任。然而即便是搜集到证据,想依此减免物业费,还需要在物业服务协议中有相关的条款,才能成为法官判决的 依据,如果协议中违约条款写明是限期整改,那么还是要缴纳物业费。也就是说,物业的工作做得不好,不能构成拒绝缴纳物业费的理由。

  “大多数 物业合同对物业的服务内容没有细化,更没有违约后如何赔偿业主的条款。例如,每周至少要打扫几次楼道、路灯以及楼灯的维护、小区内车辆如何看护,如出现损 坏如何赔偿、违约扣除多少物业费等。因为双方在合同中没有详细的物业服务执行条款和补偿条款,有些物业公司便从中钻空子,服务也是得过且过。”李玉青告诉 记者,“很多新小区的业主与物业的矛盾基本就是合同条款不详细造成的。”

  李玉青律师说,要改变这种状况,一是尽快成立业主委员会,在物业公司的合同期满后,重新签订合同,二是换新的物业公司签订新的合同。

  “在 物业管理纠纷中,无论是当被告还是做原告,业主举证的比例极低,举证证据的证明力也不强。”呼和浩特市赛罕区法院速裁法庭庭长张文奇介绍,业主在取证上存 在困难,如保洁服务不到位,绿地维护不到位,这些服务如何才算到位很难界定,即便业主拍照留下证据,也只能证明某一时间服务有瑕疵,不能证明整个服务都不 到位。因为证据不足,法官最后基本上都支持了物业公司的诉求。

  “依据《物权法》《合同法》等法律法规的规定,只有在物业服务公司存在未履行 合同主要义务时,即物业服务公司出现根本性违约的情况下,业主拒交物业费的做法才有可能得到法院的支持。业主提出物业公司在服务中可能存在瑕疵,但是作为 业主理应履行交纳物业费用的义务。其他纠纷应该在业主大会上向业主委员会、物业管理企业的相关行政管理部门提出,并依据相关的法律法规处理,而不能成为拒 交物业费的依据和理由。”张文奇说,下述6种原因不交物业费法律不支持:没入住就不交物业费,未签物业合同不交物业费,对物业服务不满意不交物业费,对小 区环境不满意不交物业费,对物业公司捆绑式服务不满意不交物业费,对物业公司利用公用面积经营不满意不交物业费。

  7月7日,呼和浩特市赛罕区法院成立了速裁法庭。2个月时间就受理了298件物业纠纷的官司。“从立案登记制开始,物业官司就呈现井喷式增长。目前还没业主胜诉的。”张文奇向记者介绍。

  “物 业与业主的很多矛盾并不单单是双方的问题,还有很多是开发商遗留的。开发商在相关配套设施不完善,小区规划未完成的情况下,将小区交给物业公司管理,物业 公司则仅仅承担自身范围内的工作,业主找不到解决的人就将账算到了物业头上,这就导致矛盾一点点累积。”9月22日,呼和浩特市赛罕区物业管理办公室主任 武建华接受记者采访时说。

  据他介绍,赛罕区有100多家物业公司,大多数新建小区都没有成立业主委员会,这些物业公司都是与开发商签订物业合同,开发商的很多遗留问题,如天然气不通、有线电视不通等都转嫁给了物业公司,这些也成了业主经常质问物业的问题。

  “很 多业主认为物业服务合同是开发商与物业公司签订的,业主不认可。根据《物业管理条例》,允许开发商与物业签订前期的物业管理合同,该合同对所有入住的业主 都具有法律效力,尽管你不知道、你没经过谈判、你也不赞同这个合同,但是如果物业公司仍在服务,那么这个合同自然就对你发生法律效力。”李玉青解释说。

  “当 前物业纠纷的官司井喷式增长,物业公司又将法院当成了讨要工具,法院正在准备给前来诉讼的物业公司建立档案,如果物业公司总来打官司要物业费,这就说明公 司和业主的矛盾很大,我们将先向物业公司发出司法建议,建议完善物业服务,如果还没效果就将向其主管部门发出司法建议,建议对该物业公司不予年检、不予升 级,从而倒逼物业公司提高服务质量,减少与业主之间的矛盾。”张文奇介绍说。(记者王远征 )